Будинки Войцеховського – яскравий приклад будівельної корупції

1














Історія з так званої «будівельної пірамідою Анатолія Войцеховського», здається, набила оскому абсолютно всім журналістам та експертам у сфері нерухомості. Однак проблема нікуди не поділася: що робити з будинками, як бути інвесторам, як не бути учасником будівельної піраміди і перевірити, куди вкладати гроші.

Звичайно, можна все списати на легковірність інвесторів: про що вони думали, «купуючись» на вартість квартир майже в два рази нижче ринкової? Однак яскрава реклама, недомовки в офісах продажів, затримки будівництва і скандали з місцевими жителями – такого і надійних забудовників достатньо.

Анатолій Войцеховський – аж ніяк не фінансовий геній, а лише людина, яка раніше інших здогадався, що можна будувати взагалі без документів на землю і без погодженого проекту, брати гроші під будівельний паркан, в місцях, де ніхто і не думав будувати, і при цьому завішувати рекламою практично все місто, нітрохи не ховаючись.

Ознаки проблемних будівництв

Є ряд ознак, схожих об’єктів для імперії Войцеховського. Перше – це початок продажів на етапі навіть не котловану – будівельного паркану. Тут можна згадати легенду, що перші будинки починали будувати саме таким способом: ставили паркан, наймали десяток гультяїв з вокзалу, щоб створювали на будмайданчику видимість роботи, і ставили красиву будку – офіс продажів. Подібний «стартап» спрацьовував – і практично без стартового капіталу починалося будівництво.

Надійні забудовники, як правило, навпаки притримують продажу – щоб дорожче продати квартири вже на більш високій стадії готовності. Залученням коштів на ранніх стадіях часто користуються невеликі забудовники, замінюючи таким чином кредитування. Але у Войцеховського принцип «чим на більш ранній стадії вкладешся – тим дешевше» довели до абсурду – і на повноцінну добудову просто не вистачало грошей, хоча покупці вносили повну вартість квартири.

Далі діяв принцип піраміди – «вкладники» нового будинку (або наступної секції), по суті, фінансували добудову попередніх. Звідси й численні секції та черги ЖК: «дивіться, попередня секція скоро добудують, ось і вашу почнемо». Найчастіше саме останні секції найпроблемніші – за ним побудовано трохи, а оскільки будови самі по собі незаконні, то нерідко роботи там забороняють.

Відсутність, неповнота або невідповідність дозвільної документації – ще один істотний момент економії, і знову ж – цим на ранніх стадіях будівництва грішать і цілком респектабельні забудовники. Коли в 2011 році був прийнятий дуже ліберальний закон про містобудівну діяльність, із законопроекту «пропала» ініціатива збалансувати ліберальність щодо забудовників створенням так званої «будівельної поліції».

У реальності це вилилося в безліч будівельних скандалів, які закінчувалися нічим. Адже ті ж патрульні поліцейські часто не могли розібратися в досить складних вывертах дозвільних документів, ГАСИ часто діяла неоперативно, а інші правоохоронці за часів Януковича, як подейкували, і зовсім «кришували» будівництва, зокрема, об’єктів Войцеховського.

Влада змінилася, нові об’єкти не з’являються. Однак і старі залишаються місцями досить цікавими для різного роду ділків, охочих заробити на довірливих інвесторів. Пам’ятаємо про схемі «піраміди» з численними секціями! Втім, є й нові схеми залучення коштів у «будівництва Войцеховського» – ребрендинг і кооперативи. З одного боку, це механізм залучення коштів і реальної добудови комплексів, але з іншого – простір для махінацій.

Влади за добудову та демонтаж…

Можна довго говорити, що горе-інвестори самі винні, тому що «самі купилися» на невиправдано низьку ціну квадратних метрів, і відправляти всі питання до правоохоронців, однак недобудови – це і загальноміська проблема. Це не просто незручність для перехожих, але і безпека – хто знає, як поведуть себе будівлі, які будувалися часто за дуже сумнівних проектів.

Тому позиція міської адміністрації Києва обережна. З одного боку, масово дозволити добудувати і швидко легалізувати – через місяць таких «войцеховських» буде півміста. З іншого – практично готові будівлі тим чи іншим шляхом треба вводити в експлуатацію, про знесення таких об’єктів не йдеться, більше того – місто обіцяв допомагати складати такі об’єкти в експлуатацію.

Ну і, по-третє, – добудова не може бути здійснено за кошти міського бюджету: «Місцева влада не повинна відповідати за людей, які в гонитві за найнижчими цінами вплуталися в аферу», – зазначив у листопаді 2016 року секретар Київради Володимир Прокопів. І додав, що частина будинків все ж будуть зносити: в першу чергу це стосується секцій, які тільки починали будувати.

І показовий демонтаж було здійснено! Так, у лютому 2016 року працівники благоустрою провели акцію з вивезення будматеріалів з будмайданчика ЖК «Мозаїка» по Стратегічному шосе, 53. Саме так: хоча гучні заголовки в ЗМІ звучали як чи не демонтаж всього об’єкта, насправді, мова йшла про скасування будівництва останніх секцій. Замість них, як і вимагали місцеві жителі, в ДПТ внесли сквер, хоча ніхто не може сказати, коли він буде впорядковано. Так що про двох секціях з п’яти можна забути.

Єдиною серйозною акцією по демонтажу нелегальної будівництва із залученням важкої техніки був знесення частини каркаса однієї з секцій РК «Маргарита» по вулиці Булгакова на Борщагівці влітку того ж 2016 року. Тут встигли повністю побудувати тільки одну висотну секцію, а трощити гідромолотами приїхали лише каркас триповерхового недобудови наступної.

До речі, повністю конструкцію так і не знесли і будмайданчик не законсервували – тепер шматки бетону на арматурі звисають недалеко від тротуару, а тутешні діти використовують це місце як екстрим-парк. Більше ніяких масштабних дій з демонтажу або зупинки будівництва в Києві не було – якщо не вважати рішення Київради про створення скверу замість ЖК «Печерський бастіон».

ЖБК – вихід чи пастка?

Порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих. Саме до такої позиції зводиться механізм, запропонований міською адміністрацією в частині фінансування добудови будинків Войцеховського». Тобто інвестори організовують житлово-будівельний кооператив і самі виконують функцію забудовника і, власне, дофинансируют будівництво. Тим, хто розраховував на квартиру «задешево», все одно доведеться доплачувати.

Історій тут багато, і вони різні. Наприклад, скандального будівництва ЖК «Печерський бастіон», що по вулиці Вільшанської, кооператив створили ще в листопаді 2014 року і зареєстрували… за адресою будівництва. За словами інвесторів, двоє з трьох засновників – співробітники Войцеховського і представляли його компанії в судах. А реальним інвесторам пропонували вступати до кооперативу асоційованими членами – тобто без права голосу.

Забудовники передали кооперативам цілий ряд житлових комплексів – «Флагман», «Родинний затишок», «Приозерний», «Мега-Сіті», «Стародарницкий», «Нова хвиля»… Нерідко інвесторам намагаються нав’язати вступ у ті або інші ЖБК. І хоча це шлях до легалізації, поки проблеми в заселених секціях схожі – перебої з водою, електрикою, оформленням документів.

Заплутана історія зі створенням кооперативу в ЖК «Синьоозерний» на перетині проспектів Правди і Гонгадзе. Будівництво житлового комплексу тут почалося в 2004 році – тоді кримська компанія «Консоль ЛТД», очолювана одіозним Константиновим, почала будувати ЖК бізнес-класу «Будинок на проспекті Правди». Проти проекту виступили місцеві жителі, тим не менше, кілька поверхів було зведено – але тут вибухнула криза 2008. Будівництво, на яку спочатку не було повноцінної документації, «зависла», поки в 2013 році її не передали одній із структур УКО/СитиГрупп – ТОВ «КБК».

Новий забудовник змінив проект, перетворивши будинок бізнес-класу в економ (пам’ятаємо – ще «Консоль ЛТД» проекту толком не мала) і почав залучати нових інвесторів – з небувало низькою ціною у 200 тисяч грн за квартиру. Оренда землі закінчилася ще в 2008 році і її продовжувати і не думали. У підсумку РК «Синьоозерний» потрапив у перелік «незаконне будівництво». Забудовник намагався оскаржити це в суді, але програв.

Складання першого будинку анонсували на початок 2017 року, після перенесли на 2018 рік, проте літо закінчується – а на будмайданчику тиша. В офісі продажу інвесторам говорять прямо – грошей немає. Ще на початку червня відбулася зустріч інвесторів з представниками КМДА і забудовника. Ініціатива КМДА – створення кооперативу, в рамках якого інвестори б дособрали гроші і добудували об’єкт.

На зустрічі були присутні представники ЖБК «НашБуд», які агітували інвесторів підписати якийсь меморандум про добудову комплексу. Втім, будівництво їм не передавали і не збираються, але, за словами інвесторів, саме люди «НашБуда» охороняють будівництво, що не заважає крадіжки з квартир. Намагається працювати цей кооператив і з іншими будівництвами Войцеховського.

Окрема історія і з кооперативом у ЖК «Перлина Троєщини» на вулиці Закревського, 42А. Тут ще раніше сам забудовник створив ОСББ «Скай Стар», керівники якого ініціюють створення ЖБК – вже під який начебто виділять землю, щоб добудувати комплекс. Принцип – внесення недобудованої квартири як пайового внеску і щомісячні внески вже на добудову. Не платиш вчасно – твою квартиру продають без твоєї участі. Судячи з відгуків, далеко не всіх інвесторів влаштовує ситуація, що склалася з ОСББ, але перша секція вже заселена, в наступних йдуть ремонти, а останні – на стадії незакінченого каркаса.

Краща ситуація в тих будинках, де інвестори змогли об’єднатися і, замість внутрішніх конфліктів і спроб махінацій, реально створили кооперативи для добудови будинків. Так, ЗБК «Булгаков» (ЖК «Маргарита», вул. Булгакова, 12а) вже оформили землю, зиму пережили з опаленням і готують проект для введення будинку в експлуатацію. Схожа історія і ОСББ «Олевський» (ЖК «Сосновий бір», вул. Олевська, 9) – вони вже подали документи в Департамент земельних ресурсів для виділення землі.

Ребрендинг, зміна забудовника та… добудова

Відразу в декількох об’єктах «імперії Войцеховського» провели ребрендинг, причому іноді без попередження вже наявних інвесторів. Так, в березні 2016 року інвестори згаданого ЖК «Перлина Троєщини» раптом дізналися, що за тією ж адресою будується РК «НебоСкай»: у місті з’явилося багато нової реклами, а на третій секції РК відразу активізувалися роботи.

Досить заплутаний ребрендинг забудовники провели з трьома житловими комплексами, які будуються на Багрінової горі за адресою вулиця Ракетна, 24 – РК «Панорамний», «Панорамний містечко» та «Олімпійський містечко». Так останній тепер позиціонуються як РК «Атлетик хол», а РК «Панорамний містечко» – це РК «Прізвища хілл», а всі вони разом – «Деміївський квартал». Перші секції тут вже заселені, інші потроху будуються.

Трапляються й інші історії – зміна забудовника, як, наприклад, на ЖК «Совські ставки». Починала комплекс компанія «Сіті Девелопмент», яку в ЗМІ відносять до «імперії Войцеховського». У першому кварталі 2017 року інвесторів «обрадували» зміною забудовника, проводили збори і рекомендували перепідписати договору на старих умовах.

Забудовник дійсно змінився – зараз це компанія «КийЖитло», яка, за даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, також входить в «Сіті Груп» Войцеховського. «Новий» забудовник називає своїми «реалізованими об’єктами» – принаймні, так кажуть в офісі продажів ЖК «Совські ставки» – 4-поверхівку «АртХаус» по вулиці Лисичанської, 29 і все той же багатостраждальний ЖК «Елегант» по вулиці Жилянській, 118 – перший об’єкт Анатолія Войцеховського (хоча забудовником цієї будівлі фігурувало ТОВ «Литий Камінь»).

У «Совські ставки» обіцяють заселити першу секцію влітку 2017 року (яке вже закінчується), другу (побудовано 18 поверхів каркаса із 26) – у першому кварталі 2018 року, а третю – на початку 2019 року. Роботи йдуть, але вкрай повільно, утеплення зроблено з двох сторін, при цьому на сайті і в офісі продажів пропонують смарт-квартири по 191 тисячі гривень (10 тисяч грн. за квадрат) – звичайно ж, у третій черзі, за попереднім договором купівлі-продажу.

Будують далі і в так званому «Затишном кварталі» на Сирці. З півдесятка комплексів в глухому куті біля залізної дороги будують і мало-помалу заселяють: ЖК «Затишний», «Молодіжна ініціатива», «Будинок на Кузьмінській», «Кузьминський», «Кузьминський-2»…

Наприклад, «Кузьминський» вже де-факто заселений – і, хоча опалення тут котлом на пелетах, зиму інвестори пережили у відносно теплих квартирах, з водою і електрикою. Офіційно будинок в експлуатацію не введено, але квартири і продають, і здають, причому частина інвесторів і не оформляє право власності – щоб при продажу менше платити.

У розташованого нижче по вулиці Кузьмінській другого однойменного комплексу справи гірше: тут в основному побудований каркас, потроху кладуть газобетонні перегородки – в першу чергу там, де видно. На збори інвесторів приходять різні люди – але, як не крути, потроху будують. А пропозиції з квартирами від 14,4 кв. м, мабуть, і далі залучають нових інвесторів.

Замість висновків або післямови

Всупереч численним страхітливим коментарям, «піраміда Войцеховського в десять еліта-центрів» так і не впала. Звичайно, вже не масово з’являються нові об’єкти, але на розпочатих раніше змінюються назви, запускаються акції, працюють офіси продажів і, незважаючи ні на що, багато, хоч і дуже повільно, але будуються.

Історія «імперії Войцеховського» – пряме породження декількох факторів: будівельний бум, дірки в законодавстві, практика корупції та ігнорування очевидних порушень з боку контролюючих органів. У ситуації, коли навіть респектабельні забудовники часто грішать і конфліктами з місцевими жителями, і відсутністю частини документів, особливо на початкових етапах, було б дивно, що цим не скористалися.

Відсутність документів і погоджень – це економія і передумова низьких цін, але не тільки. Продажу на етапі будівельного паркану – нульовий стартовий капітал, оборотні кошти несуть самі інвестори. Додамо економію на матеріалах, екстремальні планування (менше 15 кв. м), розташування на дешевих чи самозахоплених ділянках (поблизу доріг, на схилах, на пустирях) – на цьому заснована економіка «будинків Войцеховського».

На цьому тлі – низькі запити при низьких цінах, багато готові миритися попервах з перебоями в комунікаціях і затримками з видачею документів. До того ж, в умовах кризи довіри до банківської системи будівництво для багатьох стало нехай способом інвестування, вкладення грошей з метою прибутку – і багато хто з вкладників усвідомлюють можливі ризики.

Так, є безліч кримінальних справ та судових розглядів. Так, є сумнівні проекти в складних місцях – хто знає, як поведуть себе вдома в майбутньому. Так, є проблеми з підключенням до комунікацій з документами. Але з іншого боку, чимало хто вже заселився, хто здає квартири і на цьому заробляє. Чимало й тих, хто вже практично втратив віру знайти ті самі «дешеві метри» і загруз в багаторічному процесі добудови.

Історія «імперії Войцеховського» не закінчена – просто вступила у нову фазу. «Вдома Войцеховського» – таке ж породження невідповідності реальності і слабкості влади у своїх основних функціях, як нелегальні Мафи, беззаконня на дорогах, машини на литовських номерах і багато іншого. Так, раніше так було можна, але як буде далі – ніхто не знає. І багато залежить від кожного з нас – адже, по суті, відбувається переродження держави.

Григорій Мельничук, 3m2

Источник

Натисніть на стрілку що б перейти до наступної сторінки

Оставить комментарий