Будинки Войцеховського – яскравий приклад будівельної корупції

0














Історія з так званої «будівельної пірамідою Анатолія Войцеховського», здається, набила оскому абсолютно всім журналістам та експертам у сфері нерухомості. Однак проблема нікуди не поділася: що робити з будинками, як бути інвесторам, як не бути учасником будівельної піраміди і перевірити, куди вкладати гроші.

Звичайно, можна все списати на легковірність інвесторів: про що вони думали, «купуючись» на вартість квартир майже в два рази нижче ринкової? Однак яскрава реклама, недомовки в офісах продажів, затримки будівництва і скандали з місцевими жителями – такого і надійних забудовників достатньо.

Анатолій Войцеховський – аж ніяк не фінансовий геній, а лише людина, яка раніше інших здогадався, що можна будувати взагалі без документів на землю і без погодженого проекту, брати гроші під будівельний паркан, в місцях, де ніхто і не думав будувати, і при цьому завішувати рекламою практично все місто, нітрохи не ховаючись.

Ознаки проблемних будівництв

Є ряд ознак, схожих об’єктів для імперії Войцеховського. Перше – це початок продажів на етапі навіть не котловану – будівельного паркану. Тут можна згадати легенду, що перші будинки починали будувати саме таким способом: ставили паркан, наймали десяток гультяїв з вокзалу, щоб створювали на будмайданчику видимість роботи, і ставили красиву будку – офіс продажів. Подібний «стартап» спрацьовував – і практично без стартового капіталу починалося будівництво.

Надійні забудовники, як правило, навпаки притримують продажу – щоб дорожче продати квартири вже на більш високій стадії готовності. Залученням коштів на ранніх стадіях часто користуються невеликі забудовники, замінюючи таким чином кредитування. Але у Войцеховського принцип «чим на більш ранній стадії вкладешся – тим дешевше» довели до абсурду – і на повноцінну добудову просто не вистачало грошей, хоча покупці вносили повну вартість квартири.

Далі діяв принцип піраміди – «вкладники» нового будинку (або наступної секції), по суті, фінансували добудову попередніх. Звідси й численні секції та черги ЖК: «дивіться, попередня секція скоро добудують, ось і вашу почнемо». Найчастіше саме останні секції найпроблемніші – за ним побудовано трохи, а оскільки будови самі по собі незаконні, то нерідко роботи там забороняють.

Відсутність, неповнота або невідповідність дозвільної документації – ще один істотний момент економії, і знову ж – цим на ранніх стадіях будівництва грішать і цілком респектабельні забудовники. Коли в 2011 році був прийнятий дуже ліберальний закон про містобудівну діяльність, із законопроекту «пропала» ініціатива збалансувати ліберальність щодо забудовників створенням так званої «будівельної поліції».

У реальності це вилилося в безліч будівельних скандалів, які закінчувалися нічим. Адже ті ж патрульні поліцейські часто не могли розібратися в досить складних вывертах дозвільних документів, ГАСИ часто діяла неоперативно, а інші правоохоронці за часів Януковича, як подейкували, і зовсім «кришували» будівництва, зокрема, об’єктів Войцеховського.

Влада змінилася, нові об’єкти не з’являються. Однак і старі залишаються місцями досить цікавими для різного роду ділків, охочих заробити на довірливих інвесторів. Пам’ятаємо про схемі «піраміди» з численними секціями! Втім, є й нові схеми залучення коштів у «будівництва Войцеховського» – ребрендинг і кооперативи. З одного боку, це механізм залучення коштів і реальної добудови комплексів, але з іншого – простір для махінацій.

Влади за добудову та демонтаж…

Можна довго говорити, що горе-інвестори самі винні, тому що «самі купилися» на невиправдано низьку ціну квадратних метрів, і відправляти всі питання до правоохоронців, однак недобудови – це і загальноміська проблема. Це не просто незручність для перехожих, але і безпека – хто знає, як поведуть себе будівлі, які будувалися часто за дуже сумнівних проектів.

Тому позиція міської адміністрації Києва обережна. З одного боку, масово дозволити добудувати і швидко легалізувати – через місяць таких «войцеховських» буде півміста. З іншого – практично готові будівлі тим чи іншим шляхом треба вводити в експлуатацію, про знесення таких об’єктів не йдеться, більше того – місто обіцяв допомагати складати такі об’єкти в експлуатацію.

Ну і, по-третє, – добудова не може бути здійснено за кошти міського бюджету: «Місцева влада не повинна відповідати за людей, які в гонитві за найнижчими цінами вплуталися в аферу», – зазначив у листопаді 2016 року секретар Київради Володимир Прокопів. І додав, що частина будинків все ж будуть зносити: в першу чергу це стосується секцій, які тільки починали будувати.

І показовий демонтаж було здійснено! Так, у лютому 2016 року працівники благоустрою провели акцію з вивезення будматеріалів з будмайданчика ЖК «Мозаїка» по Стратегічному шосе, 53. Саме так: хоча гучні заголовки в ЗМІ звучали як чи не демонтаж всього об’єкта, насправді, мова йшла про скасування будівництва останніх секцій. Замість них, як і вимагали місцеві жителі, в ДПТ внесли сквер, хоча ніхто не може сказати, коли він буде впорядковано. Так що про двох секціях з п’яти можна забути.

Єдиною серйозною акцією по демонтажу нелегальної будівництва із залученням важкої техніки був знесення частини каркаса однієї з секцій РК «Маргарита» по вулиці Булгакова на Борщагівці влітку того ж 2016 року. Тут встигли повністю побудувати тільки одну висотну секцію, а трощити гідромолотами приїхали лише каркас триповерхового недобудови наступної.

До речі, повністю конструкцію так і не знесли і будмайданчик не законсервували – тепер шматки бетону на арматурі звисають недалеко від тротуару, а тутешні діти використовують це місце як екстрим-парк. Більше ніяких масштабних дій з демонтажу або зупинки будівництва в Києві не було – якщо не вважати рішення Київради про створення скверу замість ЖК «Печерський бастіон».

ЖБК – вихід чи пастка?

Порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих. Саме до такої позиції зводиться механізм, запропонований міською адміністрацією в частині фінансування добудови будинків Войцеховського». Тобто інвестори організовують житлово-будівельний кооператив і самі виконують функцію забудовника і, власне, дофинансируют будівництво. Тим, хто розраховував на квартиру «задешево», все одно доведеться доплачувати.

Історій тут багато, і вони різні. Наприклад, скандального будівництва ЖК «Печерський бастіон», що по вулиці Вільшанської, кооператив створили ще в листопаді 2014 року і зареєстрували… за адресою будівництва. За словами інвесторів, двоє з трьох засновників – співробітники Войцеховського і представляли його компанії в судах. А реальним інвесторам пропонували вступати до кооперативу асоційованими членами – тобто без права голосу.

Забудовники передали кооперативам цілий ряд житлових комплексів – «Флагман», «Родинний затишок», «Приозерний», «Мега-Сіті», «Стародарницкий», «Нова хвиля»… Нерідко інвесторам намагаються нав’язати вступ у ті або інші ЖБК. І хоча це шлях до легалізації, поки проблеми в заселених секціях схожі – перебої з водою, електрикою, оформленням документів.

Заплутана історія зі створенням кооперативу в ЖК «Синьоозерний» на перетині проспектів Правди і Гонгадзе. Будівництво житлового комплексу тут почалося в 2004 році – тоді кримська компанія «Консоль ЛТД», очолювана одіозним Константиновим, почала будувати ЖК бізнес-класу «Будинок на проспекті Правди». Проти проекту виступили місцеві жителі, тим не менше, кілька поверхів було зведено – але тут вибухнула криза 2008. Будівництво, на яку спочатку не було повноцінної документації, «зависла», поки в 2013 році її не передали одній із структур УКО/СитиГрупп – ТОВ «КБК».

Новий забудовник змінив проект, перетворивши будинок бізнес-класу в економ (пам’ятаємо – ще «Консоль ЛТД» проекту толком не мала) і почав залучати нових інвесторів – з небувало низькою ціною у 200 тисяч грн за квартиру. Оренда землі закінчилася ще в 2008 році і її продовжувати і не думали. У підсумку РК «Синьоозерний» потрапив у перелік «незаконне будівництво». Забудовник намагався оскаржити це в суді, але програв.

Складання першого будинку анонсували на початок 2017 року, після перенесли на 2018 рік, проте літо закінчується – а на будмайданчику тиша. В офісі продажу інвесторам говорять прямо – грошей немає. Ще на початку червня відбулася зустріч інвесторів з представниками КМДА і забудовника. Ініціатива КМДА – створення кооперативу, в рамках якого інвестори б дособрали гроші і добудували об’єкт.

Натисніть на стрілку що б перейти до наступної сторінки