Спадкоємці Войцеховського: як аферисти забирають останнє у покупців житла

22

У організаторів масштабної афери з «Еліта-Центром» виявилося чимало послідовників, які придумують нові власні схеми, обманюючи людей, які вкладають гроші в будівництво житла, а заодно і держава, забираючи в тінь прибуток і не сплачуючи податки.

Тільки в 2017 році в будівельній сфері податковою міліцією встановлено 52 факту використання різних шахрайських схем на будівельному ринку.

Про те, як працюють ці схеми і можна захистити гроші від аферистів, вкладаючи їх у будівництво житла, — у розслідуванні «Цензор.НЕМАЄ».

ОБНАЛІЧКА ОПТОМ І НЕДОБУДОВИ

Операція «Будівельник», яку по всій країні в листопаді минулого року почала податкова міліція, повинна виконати кілька завдань: виявити факти ухилення від оподаткування та легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, запобігти створення шахрайських схем і що важливо — захистити кошти інвесторів (пайовиків) від нечистих на руку забудовників.

Як пояснив перший заступник голови ГФС Сергій Білан, зусилля правоохоронців спрямовані на те, щоб встановити та притягнути до відповідальності фактичних організаторів, афілійованих осіб і учасників протиправної діяльності. З цією метою у відношенні забудовників складаються регіональні «тіньові карти» на основі скрупульозного аналізу інформації (у т. ч. оперативного характеру, попередньо проведених відпрацювань, кримінальних проваджень, приналежності до різного роду фінансових груп та угрупувань, які надають незаконні послуги з конвертації грошових коштів та мінімізації податкових зобов’язань). Причому аналіз діяльності суб’єктів господарювання проводиться на кожному етапі будівництва, починаючи з придбання незаконно добутого піску, щебеню, відсіву і т. д., та їх подальшого використання в будівельній галузі.

Крім того, за результатами аналізу, вживаються заходи щодо протидії шахрайським схемам забудовників на первинному ринку житла, в тому числі по недобудованим об’єктам нерухомості і введеним в експлуатацію з порушенням чинного законодавства.

Наприклад, зараз у різних регіонах слідчими податкової міліції, спільно з ГПУ, одночасно розслідується п’ять кримінальних проваджень за ухилення від сплати податків, пов’язаних з діяльністю однієї з найбільших будівельних пірамід.

За версією слідства, групою осіб розроблені і втілені в життя протиправні схеми безпідставного завищення собівартості житла, незаконної конвертації грошових коштів в інтересах кінцевих бенефіціарів та заниження податкових зобов’язань по сплаті податку на прибуток шляхом використання підконтрольних неприбуткових організацій: житлово-будівельних і обслуговуючих кооперативів.

Схема, за якою діяла група, виглядала наступним чином. Створювалася мережа будівельних кооперативів, об’єднаних єдиним брендом, покупців змушували стати асоційованими членами, щоправда, без права голосу, але з обов’язковою сплатою пайових членських внесків. В якості приманки пропонувалися низькі ціни за квадратний метр. Швидко виганяли каркас, але оскільки об’єкти будувалися з порушеннями та інспекціями архітектурно-будівельного контролю на певному етапі скасовувалися декларації, будівництво зупинялося. При цьому, за умовою укладеного договору передбачалася попередня оплата 90% вартості житла шляхом внесення пайового внеску на рахунок кооперативу. До речі, «пайовики» (а не покупці житла, як це має бути за законом), не платили власне забудовнику, а тільки вносили членські внески на діяльність кооперативу, який фактично був посередником між забудовником і покупцями квартир.

Слідством встановлено, що житлово-будівельні кооперативи перевели залучені грошові кошти на розрахункові рахунки підприємств з ознаками фіктивності нібито в якості оплати за виконані будівельно-монтажні роботи. Далі гроші були зняті різними фізособами в ряді українських банків готівкою.

«Підрозділи, які беруть участь в операції «Будівельник», вживають заходів протидії схемам забудови об’єктів фізичними і юридичними особами та подальшої реалізації первинного житла без відповідних дозвільних документів та сплати податків, – розповів Сергій Білан. – Під час проведення оперативних заходів та слідчих дій особлива увага приділяється документуванню протиправної діяльності організованих злочинних угруповань у сфері будівництва.

По ризикових груп забудовників та їх постачальникам складаються схеми товарно-грошових потоків (послуг, робіт), з метою виявлення фактів необґрунтованого завищення витрат та податкового кредиту зазначеними підприємствами, а також мінімізації податку на прибуток і податку з доходів фізичних осіб».

За його словами, у ряді випадків на таких недобросовісних забудовників податківці виходять, розслідуючи кримінальні провадження про конвертаційні центри. Наприклад, співробітники податкової міліції Києва викрили великий міжрегіональний конвертаційний центр з оборотом понад мільярд гривень, організатори якого планували здійснити масштабну аферу на ринку нерухомості України, порівнянну з сумнозвісної «Еліта-Центр».

Діяльність конвертцентру охоплювала Київську, Дніпропетровську, Закарпатську області та місто Київ. Зловмисники надавали підприємствам реального сектору економіки послуги з переведення безготівкових коштів у готівку і незаконного формування податкового кредиту з податку на додану вартість (ПДВ).

Крім того, за даними відомства, в ході фіксування злочинної діяльності організаторів конвертцентру було встановлено, що вони планували провести потужну рекламну кампанію з будівництва нових житлових комплексів, хоча насправді будівництво повинно було початися і закінчитися на початковому етапі. Тобто, зловмисники мали намір створити імітацію будівництва з метою залучення грошей від пересічних громадян, а отримані кошти збиралися присвоїти і використати для власних потреб. Для зазначених цілей ними вже була отримана документація на земельні ділянки.

ЯК КРАДУТЬ ГРОШІ ПАЙОВИКІВ

За словами Сергія Бєлана, в будівельній сфері підрозділами податкової міліції у 2017 році зареєстровано 135 кримінальних проваджень, встановлений збиток за цим виробництвам на суму 388 мільйонів гривень, з яких на даний час відшкодовано майже 28 мільйонів. В поточному році в рамках операції «Будівельник» відкрито 46 кримінальних проваджень, сума збитків по яких становить майже 156 мільйонів гривень, з яких вже відшкодовано більше 62 мільйонів гривень, в тому числі завдяки профілактичній роботі (сплата внесків до місцевих бюджетів на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту).

Наприклад, з Київської міськдержадміністрації була отримана інформація, що в результаті аналізу якої виявлено заборгованість одного із забудовників перед бюджетом міста по сплаті пайової участі у десятках мільйонів гривень. Співробітники податкової міліції провели бесіди з посадовими особами цієї компанії-забудовника за фактами несплати пайової участі, оглянули будівельні майданчики та опитали працівників. Також було ініційовано проведення тематичних перевірок, в результаті КМДА повідомила про додаткові надходження пайової участі на розвиток інфраструктури міста Києва у розмірі 37 мільйонів гривень.

За словами першого заступника голови ГФС, віддаючи перший внесок за квартиру, покупці навіть не підозрюють, як надалі ними може розпорядитися забудовник. Так, у Черкаській області співробітники податкової міліції викрили керівництво однієї з компаній-забудовників, який, користуючись довірою громадян, укладало договори про пайову участь в будівництві житлового будинку в місті Черкаси.

«З метою заволодіння коштами громадян посадові особи компанії-забудовника оформили своїх будівельників, які виконували підсобні роботи, як фізичних осіб-підприємців, – розповідає Сергій Білан. – Отримані від громадян пайові внески, зловживаючи службовим становищем, вони перераховували на банківські рахунки зазначених псевдопредпринимателей за неіснуючим операціях. В подальшому робітники знімали готівку в касі банку і віддавали їх своїм керівникам, які привласнювали ці кошти використали на власні потреби.

Всього за 2 року зловмисникам вдалося заволодіти майже 13 мільйонів гривень довірливих громадян. За даним фактом Черкаської місцевою прокуратурою розпочато кримінальне провадження за ч. 5 ст. 191 КК України (привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем). Триває слідство та вживаються заходи для відшкодування завданих збитків».

Ще одну будівельну аферу співробітники податкової міліції викрили у Харкові, де керівник одного з підприємств-забудовників під приводом будівництва житлового будинку та адміністративно-торговельного центру заволодів грошовими коштами фізичних осіб-інвесторів. Але будувати, як потім з’ясувалося, нічого не збирався.

У ході досудового слідства встановлено, що підозрюваний заволодів грошовими коштами 43 фізичних осіб на загальну суму понад 44 мільйонів гривень. З них частина коштів у сумі понад 5 мільйонів, отриманих готівкою від інвесторів, забрав собі, навіть не потрудившись внести їх в касу.

Щоб уникнути виконання фінансових зобов’язань перед інвесторами і сховати наявні активи, зловмисник перевів майно належить йому підприємства вартістю 199 мільйонів гривень на баланс іншого підконтрольного підприємства і почав процедуру умисного банкрутства.

«За результатами попереднього розслідування, в лютому поточного року слідчими ГФС в Харківській області під процесуальним керівництвом прокуратури кримінальне провадження з обвинувальним актом направлено до суду для розгляду по суті, – пояснив Сергій Білан. – У цілях відшкодування потерпілим заподіяних збитків накладено арешт на нерухоме майно підозрюваного, яке встановлено в ході слідства, та заявлено цивільний позов на 53 мільйони гривень».

Як розповів Сергій Білан, аналітики, задіяні в операції «Будівельник», розробили алгоритми, які дозволяють ще на етапі будівництва об’єкта прорахувати орієнтовну суму ухилення від сплати податків платником-порушником. У квітні поточного року такий факт був виявлений в Одеській області, де один з обслуговуючих житлових кооперативів будує высокоэтажные будинку і продає в них квартири.

«Середня ціна на квартири становить від 13 тисяч гривень за квадратний метр з ПДВ. При цьому з розрахунку загальної площі квартир – понад 16 тисяч кв. м., загальна сума доходу від реалізації квартир першої черги будівництва повинна становити понад 200 млн грн, — пояснює перший заступник голови ГФС. Однак, згідно податкової звітності випливає, що підприємство за 8 місяців роботи задекларував загальну суму доходу лише 30 млн грн. Таким чином, навіть для неспеціаліста очевидний факт приховування фактичного доходу для заниження об’єкта оподаткування.

Для проведення дослідження були залучені економісти, що спеціалізуються на будівельному ринку. Згідно отриманого висновку економічного дослідження, сума несплаченого до бюджету податку на додану вартість склала 4,5 млн грн».

ПОДВІЙНІ ПРОДАЖІ І «ЗАМОРОЖЕНІ» ГРОШІ

Незважаючи на те, що в містах активно ростуть новобудови, придбання житла для багатьох сьогодні майже непідйомна проблема. І вкласти їх в чергову масштабну піраміду, людям, природно, не хочеться. Але застрахуватися вдається не завжди. Як же бути, якщо ви все-таки назбирали грошей, що вклали в майбутнє будівництво висотки, в якій вирішили придбати квартиру, а в результаті на тому місці – недобудова, а ви і без квартири, і без грошей?

Як запевняють експерти будівельного ринку, інвесторам, яких у підсумку обдурили, щоб визначити, як діяти далі, потрібно чітко розуміти, в який саме недобуд вони примудрилися вкласти свої гроші, тому що є два варіанти розвитку подій. Перший – коли забудовник чесно планував все побудувати вчасно і віддати людям куплені в нього квартири, але потім у нього щось там не зрослося (направив гроші, приміром, на придбання інших земельних ділянок під майбутнє будівництво, а в цей час національна валюта знецінюється в три рази), і будівництво заморожується. І другий – це ті недобудови, які спочатку ніхто і не планував або добудовувати, або підключати до міських комунікацій.

«Питання вкладення коштів в недобудоване житло на сьогоднішній день для багатьох громадян дійсно дуже актуальне, – запевняє адвокат Євген Ковтуненко. – Але, на жаль, будівельна галузь є однією з найбільш уразливих для шахрайських зловживань з боку девелоперів і забудовників. І при цьому треба усвідомлювати, що таку ситуацію, при якій на обличчя повна безвідповідальність забудовників і неможливість покарати винних, фактично допустила держава». Тому, за словами юриста, сьогодні головне завдання в цій сфері – налагодити систему дієвого контролю всіх проблемних забудов та шукати шляхи вирішення даної проблеми.

«Тут потрібно враховувати, що кожен недобуд має свою історію і свої проблеми, і вирішувати їх необхідно в індивідуальному порядку по кожному об’єкту, – продовжує Євген Ковтуненко. – А ошуканим вкладникам насамперед потрібно організовуватися в ініціативні групи (краще із створенням юридичної особи або громадської організації) і домагатися відновлення порушених прав. Практика показує, що при самоорганізації у обдурених інвесторів більше шансів відстояти свої права, в тому числі за допомогою держави, оскільки чиновники швидше помітять організовану групу людей, ніж кого-небудь одного, нехай у нього і серйозна проблема».

Якщо ситуація приймає найгірший варіант розвитку подій, то в такому разі які об’єдналися інвесторам слід ініціювати судові розгляди на предмет повернення внесених коштів. «Це дозволить в якості забезпечувальних заходів накласти арешти на майно забудовника, у тому числі і на недобудову, який до моменту закінчення будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, і на земельну ділянку під об’єктом будівництва, – пояснює адвокат юридичної компанії Іван Сокира. – Також в рамках судового спору можна вимагати бухгалтерську, проектну, дозвільну та іншу документацію забудовника. Якщо уповноважені особи забудовника зникли разом з усіма документами, що стосуються будівництва, то слід звернутися в уповноважені державні органи та органи місцевого самоврядування для отримання їх копій».

Згоден з такою позицією і директор девелоперської компанії Олег Приходько, який теж вважає, що людям, які вклали гроші в чергову будівництво типу «Еліта-Центру» або «Укогруп» скандально відомого Анатолія Войцеховського, що набагато масштабніше, і опинилися в результаті біля розбитого корита, треба швидше організуватися в кооператив, а потім діяти покроково, вирішуючи той комплекс проблем, який дістався їм у спадок від недобросовісного забудовника. «У людей, які, приміром, купили квадратні метри в укогруповских будинках, – пояснює в коментарі експерт ринку нерухомості, – одна альтернатива: шукати гроші, створювати будівельний кооператив і укладати договори в органах місцевого самоврядування на оренду землі, тому що в більшості випадків такі будівництва починаються на земельних ділянках, які не оформлені відповідними документами під будівництво висоток. А повинно бути оформлено призначення землі – під будівництво багатоквартирного житлового будинку.

І тільки тоді, коли буде за всіма правилами виділена земля, друге – буде розроблена на будівництво вся необхідна документація та отримано технічні умови на підключення до мереж, кооператив зможе найняти генпідрядника, який продовжить будівництво. Правда, попередньо вирішивши ще й фінансове питання: за які гроші добудовувати? Добре, якщо в житловому комплексі продані не всі квартири, тоді за рахунок нових інвесторів деякі питання можна буде вирішити, але в більшості випадків доведеться ще скидатися грошима. У того ж Войцеховського був великий житловий комплекс, де є секції, в яких продажу не велися. В даній ситуації, це може стати тим резервом, який допоможе вирішити питання добудови. Тобто, якщо новий забудовник зайде, то він може потім пустити в продаж ці нові, які не побудовані, але наявні в проекті квадратні метри, і за рахунок їх і звести нові метри, і що-то там добудувати. Але, знову ж таки, якщо там добудовувати не особливо багато або тільки підключати до мереж залишилося».

За словами Євгена Ковтуненко, однією з найпоширеніших схем шахрайства є подвійна продаж об’єкта інвестування. «Вона полягає в тому, що забудовник закріплює об’єкт інвестування, наприклад, квартиру, за кількома інвесторами, отримуючи оплату від кожного з них. При цьому інвестори не знають про існування один одного і тільки один з них отримує можливість зареєструвати за собою право власності на об’єкт інвестування після введення об’єкта в експлуатацію, – розповідає він. – Найчастіше для приховування подвійних продажів шахраї вдаються до заміни забудовника або зміні будівельного адреси об’єкта будівництва. Заміна забудовника дозволяє здійснювати повторний продаж від імені нового забудовника, який юридично не є правонаступником первинного. І саме зміна будівельного адреси дозволяє повторно продавати об’єкт інвестування як новий».

Другим, не менш поширеним способом шахрайства є, за словами експерта, будівництво об’єкта нерухомості без оформлення прав користування земельною ділянкою або з порушенням його цільового призначення. А зведення об’єкта без правовстановлюючих документів тягне за собою не тільки неможливість введення об’єкта в експлуатацію, але і навіть потенційний знесення такого будинку за рішенням суду.

СТРАХОВКА ДЛЯ ЗАБУДОВНИКА

Щоб убезпечити від шахрайських схем майбутніх інвесторів, законодавці розробили законопроект № 7084 про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості. Його головні нововведення, якими народні депутати хочуть встановити нові правила гри на будівельному ринку України, – впровадження процедури державної реєстрації майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, а також створення електронного реєстру проектної документації на будівництво та порядку ідентифікації об’єктів будівництва та присвоєння адрес закінчених об’єктів будівництва.

«На сьогоднішній день такий порядок законодавчо не врегульовано, – зазначає Євген Ковтуненко. – Це питання відноситься до компетенції органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій і вирішується в кожному окремому регіоні по-різному. В середньому ж потрібно шість-сім документів для присвоєння поштової адреси. Термін його присвоєння займає не менше десяти днів. Такі терміни присвоєння адрес об’єктам будівництва негативно впливають на позицію України в рейтингу легкості ведення бізнесу Світового банку Doing Business за напрямом «Отримання дозволу на будівництво» – в 2017 році наша країна займала 140 позицію з 190 країн.

Проектом закону № 7084 передбачений автоматичний порядок присвоєння адреси протягом п’яти днів з моменту реєстрації декларації про готовність нового об’єкта будівництва до експлуатації в органі державного архітектурно-будівельного контролю. При цьому ініціювання такої процедури забудовником не потрібно. Орган державного архітектурно-будівельного контролю сам передає дані в компетентний орган для присвоєння адреси. Планується ввести адміністративну відповідальність за порушення порядку присвоєння адреси об’єкту будівництва у вигляді штрафу».

А поки що, за словами Олега Приходька, спочатку краще всього купувати готове житло з документами на вторинному ринку, тому що первинний ринок на етапі будівництва – це, в більшій чи меншій мірі, але однозначно завжди ризик. «Якщо б у законопроект додали норму, яка регламентує зобов’язання забудовника страхувати об’єкт, то ціни б не було цього документу, – вважає експерт. – Тому що сьогодні забудовники зобов’язані страхувати об’єкти тільки на випадок форс-мажорів – від пожеж або впливу стихійних випадків, а якщо б вони страхували рядків вводу в експлуатацію, це був би взагалі ідеальний варіант. Тому що, по-перше, це дисциплінувало б забудовника. Тому що він документацію на будівництво показав, проект ясний і зрозумілий, кількість квартир показав (це щоб подвійних продажів не було) і зафіксував термін введення в експлуатацію, навіть з урахуванням його зсуву на півроку. Але все одно це було б зобов’язання. І страхова компанія – без ретельної перевірки забудовника, його фінансових можливостей, його каналів фінансування – ніколи б не страхувала об’єкт, якби не була впевнена, що забудовник добудує».

Захиститися від подвійного продажу об’єктів незавершеного будівництва і багатьох інших проблем могло б допомогти страхування відповідальності забудовника, переконаний юрист Євген Ковтуненко. Але, за його словами, на даний момент така практика забудовниками в Україні практично не використовується.

«>

Источник

Оставить комментарий