Українцям розповіли, як захиститися від аферистів при зніманні житла

2














В Україні значно почастішали випадки квартирних афер, жертвами яких виявляються орендарі житла. Про це заявив адвокат Іван Ліберман, повідомляє UBR.

Чіткої статистики щодо даної проблеми немає, оскільки такі справи, відкриті правоохоронцями за фактом шахрайства або підробки документів, з часом закриваються і перекваліфікуються в цивільно-правові відносини.

«Якби цього не робили, то цифри б зашкалювали. Кримінальні справи, що підпадають під статтю 190 Кримінального кодексу — шахрайство, статтю 189 — вимагання, статті 355 — примушування до цивільно-правових відносин, переводять в іншу площину. І все — криміналу немає. А були підробки та інші фальсифікації — з’ясовуйте самі, так як підписали договір. Але те, що злочинність у цьому сегменті стрімко зростає, визнають усі», — пояснив експерт.

Разом з тим, чим більше будуть шахраювати з орендою квартир, тим швидше українці перейдуть до європейської практики оформлення договорів. А це документи не на дві-три сторінки, а цілі томи на 250 сторінок. Ті договори, що укладаються в Україні, не захищають орендарів ні від шахраїв, ні від свавілля реальних власників.

«Навіть умови оплати або обліку «комуналки» часто упускають. Звідси всі проблеми», — вважає адвокат.

Здавати квартиру може сам власник або уповноважена ним особа. Першого достатньо надати правовстановлюючі документи на квартиру: свідоцтво про право власності, різного роду цивільно-правові договори (купівля-продаж, дарування, міна і так далі), свідоцтво про право на спадщину. При цьому технічний паспорт квартири не входить в цей список.

«Техпаспорт лише описує характеристики квартири. Можливо, що він був виданий на ім’я попереднього власника», — зазначила старший юрист ПКК «ДЕ-ЮРЕ» Ірина Кравченко.

Перевірити реальність власника необхідно в реєстрі нерухомого майна. Право власності людини на квартиру виникає з дати реєстрації в цьому реєстрі.

«Якщо в договорі або в іншому акті, що підтверджує право власності, фігурує одна особа, а в державному реєстрі зазначено інше — реальний власник той, чиї дані в реєстрі», — додала Кравченко.

Перевірку можна здійснити самостійно або звернутися до нотаріуса, який зробить це за 50-100 гривень.

Якщо власник у від’їзді і квартирою займаються сусіди, родичі, ріелтори, то вони повинні підтвердити свої повноваження. Ідеально, якщо зможуть показати нотаріальну довіреність або договір доручення. У них обов’язково має бути прописано, що посередник має право робити по квартирі: здавати в оренду, укладати договори, розпоряджатися майном.

«Часто орендодавці кажуть, що вони родичі — мама, дружина, брат, сестра. Але спорідненість не є підставою для можливості передачі квартири в оренду», — підкреслила Кравченко.

Також важливо звертати увагу на термін дії довіреності. Якщо підписання договору припаде на останній день дії документа, його краще не укладати. Останнім часом при оформленні документів крім дати його складання, вказується точний час. З цього часу буде фіксуватися і термін закінчення повноважень особи, на яку видана довіреність.

«Раніше цього не було. А зараз професійні нотаріуси фіксують, що документ складений, наприклад, 1 квітня 2016 року в 12 годин 54 хвилини і термін його дії один рік. І тут є ризик. Якщо договір оренди укладено в останній день повноважень посередника після зазначеного часу, його можна буде оскаржувати. Адже в Єдиному реєстрі нотаріальних довіреностей вказані час, хвилини і навіть секунди, коли дані внесені в реєстр», — попередив Ліберман.

З пересторогою треба ставитися до договорів оренди в простій письмовій формі, які укладають особи, які пропонують житлову нерухомість у суборенду.

«Перевірити справжність цього документа дуже складно і великий ризик натрапити на шахраїв, які уклали такі договори суборенди ще з кількома людьми», — застерігає керуючий партнер ЮК «ВОЛХВ» Олександр Навальнев.

Після перевірки документів, поспішати з підписанням договору не варто. Його краще взяти на вивчення на термін до двох тижнів. За цей час майбутнього наймачеві квартири варто перевірити її «чистоту». Рекомендується поговорити з сусідами, з начальником Жеку або ОСББ. Якщо вони не йдуть на контакт, адвокати рекомендують звернутися до районного дільничного, щоб уточнити, чи не знаходиться дана квартира під вартою в рамках кримінальної справи.

«Квартира може бути «речовим» доказом у рамках розслідувань. Жити в ній можна. Але в будь-який час можуть прийти правоохоронці для проведення слідчих дій або нового обшуку, якщо розкриються якісь нові факти», — попередив Ліберман.

Ще більш надійним буде звернення до адвоката, який через свої запити отримає офіційну відповідь щодо статусу житла від правоохоронних органів.

«Підпишіть з адвокатом договір на один день. За п’ять днів людина отримає чітку відповідь. І це обійдеться в 500 гривень», — порадив експерт.

Також треба перевірити в Єдиному реєстрі судових рішень, були судові рішення з даної нерухомості та уточнити інформацію як по самій квартирі, так і по людині, який її здає.

«Треба чітко розуміти, не ведеться щодо квартири суперечка, наприклад, про розподіл спільно нажитого майна подружжя. Також непогано було б уточнити, хто зареєстрований у цій квартирі», — уточнив Навальнев.

Будь-який договір оренди нерухомого майна треба укладати тільки у письмовій формі. Обов’язково засвідчуються у нотаріуса і реєструються договору терміном більше трьох років. Але для власної безпеки рекомендується сходити до нотаріуса навіть при укладенні договору на менший термін.

Орендар і орендодавець мають проставити підписи на кожному аркуші договору (на обох сторінках аркуша). І в кінці договору обов’язково вказати, що документ складений, наприклад, на трьох аркушах, шести сторінках, кожна з яких засвідчена обома сторонами і має юридичну силу.

«Також зробіть копії паспортів з підписом власника», — додав адвокат, партнер юридичної фірми Pravovest Денис Шкіптан.

В самому договорі потрібно вказати, хто несе відповідальність за можливі ризики, як, наприклад, пожежа або повінь, умови перегляду договору, при яких умовах господар може відвідувати квартиру. Обов’язково прописати орендну плату, площа орендованого приміщення та порядок розрахунку за ЖКП.

Після всіх підвищень тарифів, особливу увагу варто приділити розподілу платежів за «комуналку» за реально використовувану площу.

«Якщо в квартирі орендар займає тільки одну з двох кімнат, то і нараховану суму за комунальні послуги треба розділити у відповідності із займаною площею, щоб не платити за всю квартиру», — нагадала Кравченко.

Також треба обумовити вид розрахунків. Дуже часто орендарі забувають вказувати, як буде здійснюватися оплата: готівкою чи в безготівковій формі. І це дає недобросовісним орендодавцям додаткові козирі.

«Орендодавець, прописавши штрафні санкції за несвоєчасну оплату, може спеціально не брати гроші і потім виставляти претензії за невиконання договору», — попередив Навальнев.

Якщо платите готівкою, то обов’язково треба складати акт прийому-передачі грошей в двох примірниках з підписами обох сторін. У разі несподіваних претензій власника/його представника акт буде додатковою страховкою.

«Люди часто забувають, що у орендаря є важіль тиску на недобросовісних господарів — податкова. Майже ніхто з власників житла не сплачує обов’язкові податки зі здачі квартир. І після заяви орендаря господаря чекають розгляду з податковою», — підказав Шкіптан.

Якщо людина отримала і не задекларував більше 7 тис. грн нетрудового доходу і не сплатив з них податок, йому загрожує штраф в 25 тис. грн, а також може бути відкрито кримінальну справу, за якою буде світити до трьох років позбавлення волі.

Источник

Натисніть на стрілку що б перейти до наступної сторінки

Оставить комментарий